Studie: Umnutzung Bürogebäude zu Wohnraum

Die Umnutzung von Bürogebäuden und Gewerbeflächen ist angesichts des angespannten Wohnungsmarktes im Großraum Rhein-Main aktueller denn je. In einer Studie für die Umnutzung eines Bürogebäudes im Frankfurter Stadtteil Niederrad zeigt in_design architektur, wie aus einem 70-Jahre-Nutzbau lebenswerter Wohnraum wird.

 

Umnutzungsstudie in Bildern

Umnutzung: Aus Büros werden Wohnungen und Lebensraum

Was anfangen mit einem Bürogebäude, das keinen Ertrag mehr bringt? Vor diese Frage stand der Eigentümer eines Bürogebäudes aus den 1970er Jahren. Steigende Energiekosten, ein flächenineffizienter Grundriss und steigende Ansprüche der Gebäudenutzer machten das Bürogebäude immer unwirtschaftlicher. Aufgrund der Mängel kündigten die Mieter über die Jahre nach und nach. Im Ergebnis besaß er ein leer stehendes Haus.

Parallel wurde der Stadt Frankfurt immer bewusster, dass es mit der „Bürostadt Niederrad“ in dieser Form nicht mehr lange weitergehen würde. Die monokulturelle Nutzung des Quartiers entsprach den hoffnungsgetragenen (und  überholten) Gedanken einer hygienischen und autogerechten Stadt. Sie genügte aber nicht den Anforderungen und Erkenntnissen des 21. Jahrhunderts. Daher begann die Stadtplanung mit Überlegungen, durch stadtplanerische Eingriffe eine stärkere Durchmischung und das Einfügen von Wohnnutzungen zu erreichen.

Ergebnis: Umnutzung machbar und wirtschaftlich

i_d a erarbeitete vor diesem Hintergrund 2010 eine umfassende Analyse aller Rahmenbedingungen sowie eine Planungsstudie. Mit ermutigendem Ergebnis: Die Umnutzung des Bürogebäudes zu Wohnraum erwies sich als möglich und wirtschaftlich. Teilabbruch, Aufstockung, Umbau und Modernisierung boten die Chance, ein sehr ineffizientes Büro- und Tagungsgebäude in ein hocheffizientes Wohngebäude umzuwandeln.

Kurze Zeit später entstand in unmittelbarer Nachbarschaft tatsächlich das erste zu einem Wohnhaus umgewandelte Bürogebäude. Die Entwicklung hielt an. Die ehemalige Bürostadt ist heute als „Lyoner Viertel“ ein durchmischtes Gebiet mit Wohn- und Aufenthaltsqualität.

Bürogebäude zu Wohnraum Skizze

Planungsentwurf für Umwandlung von Bürofläche in Wohnraum

In der Analysephase hat i_d a zunächst verschiedene Methoden der Sanierung und der Weiternutzung als Bürogebäude untersucht. Zu dem Zeitpunkt standen in Frankfurt allerdings knapp 1,7 Mio. Quadratmeter Büroraum leer. Damit ergab sich für die Nutzung als Bürogebäude auch nach einer Sanierung ein hohes Leerstandsrisiko. Andere Nutzungen schieden aus verschiedenen Gründen aus.

Die Umwandlung zu Wohnraum hingegen erschien ideal. Dies galt insbesondere angesichts der stadtplanerischen Bestrebungen. Allerdings wies das Bestandsgebäude einen Zuschnitt auf, der nicht komplett für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum geeignet war. Der Planungsentwurf von i_d a sah daher einen Teilrückbau des Altbaus vor. Dadurch wäre es möglich geworden, die Gebäudetiefen sowie die Licht- und Sonneneinwirkung an die Erfordernisse von Wohnraum anzupassen.

Gleichzeitig hat i_d a Aufstockungen und Erweiterungen in vorgefertigter Holzbauweise vorgesehen. Sie erzeugen auf dem bislang ineffizient genutzten Grundstück eine höhere Dichte – und ermöglichen es, mehr Wohnraum zu schaffen.

Projektdaten

Planungszeit 2010 (Studie)
Ort Frankfurt a. M. Niederrad
BGF 5.000 qm
Extras Konversion Büro zu Wohnen
Grundstücksausnutzung
Projektentwicklung

Selbstbewusste Wirkung und Behaglichkeit

Vorgefertigte und zweistöckige Fassadenelementen wurden in Variationen geplant. Sie führten zu einer Vielfalt in Nutzungsmöglichkeiten und des Erscheinungsbildes. Insgesamt wurde das Aussehen des Gebäudes so transformiert, dass es sich selbstbewusst in der sich wandelnden Büro-Umgebung behauptet. Gleichzeitig strahlt es die Behaglichkeit aus, die dem neuen Leben als Wohnhaus entspricht. Nach Süden ergeben Loggien, Öffnungsflügel, Sonnenschutzlamellen und als geschlossene ‚Holzbereiche‘ gestaltete Felder ein lebendiges Gesamtbild. Nach der Umnutzung steht das neue Wohnhaus der Seriosität der umgebenden Verwaltungsbauten in nichts nach.

Gliederung in Ebenen

Die Ausrichtung des Grundstückes und der Umgebung haben den Entwurf maßgeblich beeinflusst. Im Norden verläuft die viel befahrene Lyoner Straße, im Osten eine Nebenstraße. Daher sind Erschließungsflure des Gebäudes der Wohnungen nach Norden und Osten verlegt. Aus Gründen der Belichtung und Umgebungseinflüsse wurden die gemeinschaftlichen Einrichtungen des Hauses in den unteren beiden Ebenen vorgesehen. Auch öffentliche Flächen wie Läden, Foyer, Fitnessklub sowie Räume für eine Kindertagesstätte finden sich auf dieser Ebene. Die bestehende Tiefgarage wird weiter verwendet.

Zweigeschossige Wohnungen

Aus der Geschichte als Bürogebäude heraus sind die Gebäudetiefen groß. Die Wohnungen sind überwiegend zweigeschossig ausgelegt, um eine flächeneffiziente Erschließung zu erreichen. Gleichzeitig dient die Zweigeschossigkeit dazu, die Belichtung der Innenräume zu verbessern. Durch Variationen der Grundriss-Module konnte i_d a erreichen, dass ein Wohnungsmix von Single-Appartements bis zur Wohnung für kinderreiche Familien entsteht.

Dachflächen und Freianlagen

Auf den Dachflächen der niedrigeren Gebäudeteile sind Gemeinschaftszonen und Aufenthaltsgärten vorgesehen. Auch die übrigen Freianlagen werden zur gemeinschaftlichen Nutzung gestaltet. Ein Teilbereich ist als Freianlage der Kindertagesstätte im Gebäude vorgesehen.

Die unterschiedlichen Nutzungen sorgen für eine Belebung des Grundstücks und auch des gesamten Stadtviertels. Noch vor wenigen Jahren entstand im Viertel an jedem Wochenende und nachts außerhalb der Bürozeiten der Eindruck einer Geisterstadt. Heute ist das Straßenbild ganztägig aktiv. Die Wandlung von einem Büroviertel in ein lebendigen Teil der Stadt Frankfurt ist auf gutem Weg. Auch wenn die Planung für dieses Bürogebäude am Ende nicht umgesetzt wurde.

 

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